РЕШЕНИЕ

разглеждане докладваното от съдията Р. Ц. в.гр.дело № 934 по описа за 2009 година

Производството е по чл.258 и сл.от ГПК.

Обжалвано е решение № 1378/17.07.2009 г.по гр.д. № 2642/2008 г. на Пловдивския окръжен съд , I гр.с, с което е осъдена Е. Г. К. от гр. П. да заплати на „Р." АД гр. С. сумата 24 868,81 лв., представляваща обезщетение за претърпени вреди , изразяващи се в направени разходи в изпълнение на сключен между страните договор от 22.10.2007 г., в т.ч. 24 600 лв.- изплатени суми на архитект за изготвяне на идеен проект и 268,81 лв. - платени такси на Община П. за одобряване на идеен проект, ведно със законната лихва върху главницата от 24 868,81 лв., считано от датата на завеждане на исковата молба-10.09.2008г. до окончателното й изплащане, както и сумата 2300 лв.-направени по делото разноски, изчислени съразмерно с уважената част на иска, като в останалата част над 24 868,81 лв. до пълния претендирай размер от 34 176,08 лв., включваща разходи за строителен надзор-500лв., за посреднически услуги на агенцията за недвижими имоти-1760лв., възнаграждение на строителен техник за периода-15.11.2007г.-30.04.2008г. -5621,20лв. , платени социални и здравни осигуровки за строителен техник за периода 15.11.2007г.-30.04.2008г.-1186,07 лв. и нотариални и административни услуги-240 лв., предявеният иск е отхвърлен като неоснователен.

Жалбоподателят „Р." АД гр. С. обжалва решението в частта, с която е отхвърлен предявения иск като необосновано. Моли да бъде отменено решението в обжалваната част и да бъде уважен изцяло предявения иск.

Жалбоподателката Е.К-. обжалва решението в частта, с която е уважен предявения иск, като неправилно - необосновано и постановено при допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон. Моли да бъде отменено решението и да бъде отхвърлен предявения иск, а евентуално, ако се приеме, че е допуснала неизпълнение, размерът на дължимото обезщетение да се определи само въз основа на реалните вреди.

Всяка от страните оспорва въззивната жалба на насрещната страна като неоснователна.

Пловдивският апелативен съд констатира, че жалбите са подадени в законния срок, изхождат от страна, легитимирани да обжалват постановеното решение, и отговарят на изискванията на въззивното обжалване, с оглед на което са процесуално допустими.

По основателността на жалбите като прецени събраните по делото доказателства във връзка с изразените становища по същество на спора, Апелативният съд приема следното:

Предявен е иск с правно основание чл.79, ал. 1 .пр.2 от ЗЗД .

Ищецът „Р." АД гр. С. твърди, че на 22.10.2007 г. между него в качеството на купувач и ответницата, в качеството на продавач, било подписано споразумение за проектиране, учредяване право на строеж , покупко-продажба на идеална част от УПИ срещу изграждане на обекти в сграда . Ищецът се задължил да извърши проектирането на сграда в имота на ответницата и да построи тази сграда срещу придобиване правото на строеж върху част от обектите в нея. В изпълнение на договора, ищецът наел проектант и чрез него изготвил проект на бъдещата сграда, който бил приет от страните с протокол от 27.11.2007 г. След изготвяне на проекта, ответницата пожелала да промени едностранно договорните им отношения и отправила нотариална покана до ищеца, с която поискала да се сключи анекс към договора, и отправила и други претенции с цел да се осуети подписването на окончателен договор за учредяване на право на строеж. Ищецът също отправил нотариална покана до ответницата за подписване на окончателен договор по нотариален ред, но ответницата отказала да сключи окончателен договор, като заявила, че договорът им е прекратен. Ищецът твърди, че в изпълнение на договорните си задължения, поети със споразумението е направил разходи, чийто общ размер надхвърля договорната неустойка, и които възлизат на обща сума 34 176,08 лв. , включваща реално платени суми по изготвянето на идеен и технически проект - 24 600 лв., платени такси на Община П. за одобряването на идеен проект - 268,81 лв., строителен надзор - 500 лв., посреднически услуги на агенцията за недвижими имоти-1760 лв., възнаграждение на строителен техник за периода 15.11.2007 Г.-30.04.2008 г. -5621,20 лв. и платени социални и здравни осигуровки за строителен техник за периода 15.1 1.2007 г.-З0.04.2008 г. -1186,07 лв. , нотариални и административни услуги - 240 лв.

Поради това ищецът моли да бъде осъдена ответницата да му заплати сумата 34 176,08 лв., представляваща обезщетение за претърпени

3D"Text

вреди, изразяващи се в направени от него разходи в изпълнение на договорните задължения по споразумение от 22.10.2007 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от предявяване на иска до окончателното й изплащане.

Ответницата Е.К-. оспорва предявения иск по основание и размер. Застъпва становище , че не дължи претендираната сума , тъй като е изпълнила всички свои задължения по сключеното между страните споразумение и няма вина за несключването на окончателния договор. Твърди, че е развалила сключения договор поради поради допуснато виновно неизпълнение от ответника и по причини , за които той отговаря. Поддържа, че разноските за изготвяне на проекта , които са предмет на исковата претенция, са завишени и не са подкрепени с доказателства.

От фактическа страна се установява следното:

От нотариален акт № 96 от 20.12.2006 г. том IX, рег. № 12474, нот.дело № 1607 от 2006 г.на нотариус Св. З. , рег. № 179, е видно, че ответницата Е.К-. е собственик на недвижим имот , находящ се в град П. с площ от 207,50 кв.м, представляващ УПИ IX-1960-обслужващи дейности , по плана на гр. П., кв. „К." при граници : улица, УПИ VIII-1986-обслужващи дейности, ж.п.линия и УПИ X-1960-обслужващи дейности .

Между страните е подписано споразумение на 22.10.2007 г. за проектиране, учредяване право на строеж , покупко-продажба на идеална част от регулиран поземлен имот срещу изграждане на обекти в сграда.

Съгласно раздел II т.1 от споразумението , ищецът „Р." АД, представляван от изп.директор Д.Т. в качеството на купувач е поел задължение да извърши проектиране на предвидената в имота на ответницата Е.К-. в качеството й на продавач жилищна сграда, при което да се проектират обекти и за продавача, съставляващи 25% от РЗП на сградата, на база архитектурния проект, одобрен от двете страни, като продавачът има пръв право на избор от обектите в сградата. В т. З от раздел II е предвидено , че в срок до един месец от одобряването на архитектурния проект в идейна фаза , се сключва окончателен договор. В т. 7 от раздел II е договорено, че правото на строеж върху процесния имот се прехвърля срещу задължението на купувача да извърши работното проектиране и изгради изцяло предвидената в урегулирания имот сграда, и да предаде на продавача предвидените за него обекти. В т.8 от раздел II е договорено, че ведно с учредяване на право на строеж върху имота, продавачът се задължава да учреди безсрочно право на строеж на обектите в сградата: за продавача-тези по раздел II т.1, а за купувача-всички останали обекти в сградата, проектирани и изградени съгласно инвестиционните му намерения.

Съгласно т. 1 раздел III срещу учредяването на право на строеж върху имота, купувачът се задължава да изгради изцяло предвидената жилищна сграда и да предаде на продавача обектите, като поема изцяло изработването на архитектурния проект, останалата строителна документация, оформянето на цялата техническа документация в т.ч. получаване на строително разрешение, както и всяка друга организационна дейност по изграждането на строежа. Според т.2 от раздел III архитектурният проект на сградата се изготвя от купувача и същият става неразделна част от договора и основа за сключване на окончателния договор и нотариалния акт след одобряване от страните.

Страните са договорили следните срокове: съгласно т.4.1 .купувачът се е задължил да изгради сградата в срок от 18 месеца след 14 дни от датата на получаване на строителното разрешение, като спазването на срока се удостоверява с подписването на акт 15. Съгласно т.4.2 продавачът се е задължил да прехвърли на купувача 75 % идеални части от недвижимия имот с подписването на акт 15. Съгласно т.4.3 в двумесечен срок от подписването на протокол обр.15 купувачът се е задължил да снабди сградата с разрешение за ползване.

В раздел IV страните са предвидили санкции при неизпълнение . Съгласно т.1 при отказ на която и да е от страните да сключи окончателен договор в уговорения срок, при извършването на каквото и да е действие или бездействие (вкл. и с разпоредителен характер), което възпрепятства сключването на окончателен договор , както и при обременяване на имота с възбрани, ипотеки или други вещни тежести, виновното лице заплаща на другата страна неустойка от 10 000 евро, като неустойката за забава е 20 евро на ден за всеки ден забава.

От изложеното съдържание на сключеното между страните споразумение, следва изводът, че се касае за предварителен договор по смисъла на чл.19 от ЗЗД, чийто фактически състав обаче все още не е бил завършен към датата на подписването му- 22.10.2007 г.

Въпреки множеството детайлни клаузи, в споразумението от 22.10.2007 г. липсва съгласие относно предмета на договора - относно конкретните обекти, за които ще бъде учредено право на строеж. В този му вид, преди страните да са одобрили архитектурния проект за сградата, споразумението не представлява валиден предварителен договор, тъй като е налице неопределеност на правото на строеж и липсва съгласие по основния предмет на договора. В този смисъл Апелативният съд в настоящия състав се е произнесъл и с решение № 95 от 02.07.2007 г.по в.гр.д. № 48 от 2007 г., оставено в сила от Върховния касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение с решение № 254 от 02.04.2008 г. по т.дело № 5 от 2008 г.

Именно с оглед на това страните са предвидили, че конкретните обекти ще бъдат определени на база изготвен от купувача архитектурен проект, одобрен от двете страни, е преимуществено право на избор за продавача, като архитектурният проект става неразделна част от договора и основа за сключване на окончателен договор след одобряване от страните-раздел 11 т. 1 във връзка с раздел III т.2. Ето защо Апелативният съд приема, че фактическият състав по сключването на предварителния договор е бил завършен едва към момента на одобряване на архитектурния проект от страните.

В тази насока се установява, че след като архитектурният проект е бил изготвен от проектант по възлагане от купувача (сключен договор на

12.11.2007 г. с архитект М. Г. ), същият е бил приет и одобрен от
страните , за което между тях е съставен протокол от 27.11.2007 г. Видно
от съдържанието на протокола, въз основа на архитектурния проект
продавачката е упражнила правото си на избор от обектите в сградата,
като страните са постигнали съгласие относно конкретните обекти, които
ще бъдат построени за всяка от тях.

По изложените вече съображения Апелативният съд приема, че едва към този момент -27.11.2007 г. страните са били обвързани от сключен предварителен договор, тъй като тогава са постигнали съгласие за конкретните обекти, върху които ще бъде учредено право на строеж.

Няма спор, а видно и от положения върху него печат, архитектурният проект е бил одобрен от главния архитект на Община П. на 23.01.2008 г.на основание чл.142, ал.6, т.2 от ЗУТ и чл.142, ал.2 от ЗУТ.

От фактическа страна не се спори , че страните не са сключили окончателен договор в предвидения 1-месечен срок, считано от одобряване на архитектурния проект в идейна фаза, т.е. в срок до

23.02.2008 г., както са договорили в раздел II т. З от споразумението.
Налице е неизпълнение на задължението за сключване на окончателния
договор и същественият въпрос е по вина на коя от страните е допуснато
неизпълнението.

В съответствие с клаузата на т.9 раздел II от споразумението, задължение на продавача е било събирането на необходимите документи по установяване и легитимиране на собствеността пред съответните институции, а подготовката на проекто-нотариалните актове и разноските по сделката се поемат от купувача. Следователно, за всяка от страните са предвидени задължения относно подготовка и представяне на документи при сключването на окончателния договор. Поради липса на друга конкретизация относно самото сключване на окончателния договор, Апелативният съд счита, че в тежест и на двете страни е била възложена инициативата за организиране сключването на сделката по нотариален ред в срока по договора.

В производството по делото ищецът не доказва, че в рамките на предвидения срок-до 23.02.2008 г. е изготвил проект за нотариален акт относно учредяването на право на строеж върху предвидените за изграждане обекти в процесния УПИ, нито, че е предприел действия относно сключване на сделката по нотариален ред. Не се установява в договорния срок ищецът да е поканил ответницата да му предаде документи, които са му необходими за изготвяне проект на нотариален акт. Поради това и като се съобразява с клаузите на предварителния договор Апелативният съд счита, че параметрите на проектираната сделка изцяло са се съдържали в документацията, с която е разполагал самият ищец, включваща : споразумението от 22.10.2007 г., одобрения архитектурен проект, съставения между страните протокол от 27.11.2007 г., материализиращ съгласието им относно конкретните обекти, които ще бъдат построени за всяка от тях, копие от нотариалния акт за собственост на ответницата върху процесния УПИ, и скица на имота, като последните два документа са му били предадени още при самото сключване на споразумението (обстоятелство, изрично отразено в раздел V т.4 от договора). Останалите документи - споразумението, одобрения архитектурен проект, съставения между страните протокол от 27.11.2007 г., също са се намирали у ищеца , с оглед на това за него не е имало пречка да изготви проект за нотариален акт в срок до 23.02.2008 г., и ответницата по никакъв начин не го е препятствала да изпълни това си задължение чрез непредставяне на документи. Ето защо необоснован е изводът на първоинстанционния съд, че поради непредставяне на необходимите документи от ответницата, ищецът бил възпрепятстван да изготви проект за нотариален акт.

Нещо повече, на 18.02.2008 г. ответницата е изпратила нотариална покана, връчена на ищеца на същата дата чрез нотариус С. З. , с която му е изпратила копие от нот.акт № 72, том I, дело № 70 от 2008 г. на нотариус С. З. , рег. № 179 за поправка на нотариалния си акт за собственост върху процесния УПИ, и копие от удостоверение за данъчна оценка върху правото на строеж от 07.02.2007 г. Тези два документа не са от такъв характер, че липсата им да е препятствала съставянето на проект за нотариален акт от ищеца, а са били необходими за самото сключване на сделката-относно легитимацията на собствеността върху имота, и определяне на държавните такси. Освен това, ответницата ги е изпратила на ищеца преди изтичане на срока за сключване на окончателния договор, поради което не е допуснала забава. Едновременно с изпращането им, ответницата е поканила ищеца да се яви на 20.02.2008 г. в кантората на нотариус С. З. с изготвен от него проекто-договор за нотариален акт за учредяване право на строеж върху имота с цел съгласуване и подготовка за сключване на окончателен договор. Ответницата е изпратила и предложение за сключване на анекс към предварителния договор с оглед по-пълното и подробно регламентиране на отношенията им. Също така е поканила ищеца да се яви на 25.02.2008 г. в кантората на нотариус С. З. за сключване на окончателен договор в изпълнение на раздел II т. З от споразумението.

Нотариалната покана, ведно с приложенията към нея, е била връчена на ищеца на 18.02.2008 г. чрез изпълнителния директор Д.Т..(л.138). Същата е била връчена от връчител И.П., действащ по договор за поръчка от 18.02.2008 г. с нотариус Св. З. , приложен по делото. Възлагането на лицето И.П. да връчи нотариалната покана, което нотариус З. е извършила, е в съответствие с разпоредбата на чл.50 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Поради това е неоснователно възражението на ищеца, че поканата е нередовно връчена от случайно лице, което не е имало право да я връчи. Следователно, нотариалната покана е връчена по надлежния ред, достигнала е до ищеца, чрез изпълнителния директор, посочен като негов представител в предварителния договор, и същият е бил уведомен за готовността на ответницата да бъде сключен окончателен договор при спазване на предвидения срок в предварителния договор.

Няма спор, а и от съставените протоколи от нотариус С. З. на 20.02.2008 г.и на 25.02.2008 г. е видно, че ищецът не се е отзовал на отправената му нотариална покана, не е представил проект за нотариален акт на 20.02.2008 г., нито се е явил на 25.02.2008 г.за сключване на окончателен договор. Същият не е представил доказателства, че е уведомил ищцата за намеренията си относно окончателното договаряне. Следователно, в рамките на предвидения срок по предварителния договор ищецът по никакъв начин не е демонстрирал воля за сключване на окончателния договор и е допуснал неизпълнение, като не е изготвил проект за нотариален акт , проявил е бездействие и е изпаднал в забава. Нещо повече, още при получаване на нотариалната покана, от името на дружеството Д.Т. в качеството на изпълнителен директор е записал в нея, че не приема раздели ИДИ и IV от поканата като неприемливи и необосновани. Това изявление представлява изричен писмен отказ от страна на ищеца да представи проект за нотариален акт( негово задължение по т.9 от раздел II) и да се яви за сключване на окончателен договор( негово задължение по т. З от раздел II).

Н. е прието от първоинстанционния съд, че сключването на договора е осуетено от самата ответница, която поискала да бъдат предоговорени условията по предварителния договор. Напротив, в нотариалната покана тя е демонстрирала волята си да прехвърли правото на строеж върху договорените обекти, като е поискала ищецът да изпълни задължението си за изготвяне на проект за нотариалния акт. Видно от самата нотариална покана, ответницата не е поставила като условие за сключване на окончателния договор задъл жител н ото приемане на предложените от нея промени в клаузите на предварителния договор чрез анекс.

Освен това с нотариалната покана ответницата е направила няколко предложения, които не противоречат на закона и не са проява на недобросъвестност в договорните отношения. Поискала е да се предвиди срок за снабдяване с разрешение за строеж, което според настоящият съд е безусловно необходимо, тъй като в споразумението е налице пропуск да се определи такъв срок. При положение, че всички останали срокове по договора са обвързани с получаването на строителното разрешение, е била налице неопределеност на крайния срок за завършване на строежа. Поискала е да се предвиди възможност на продавача по всяко време да осъществява контрол по изпълнение на споразумението и строителството на сградата. Апелативният съд счита, че това е законова възможност при всеки един договор за изработка, съгласно чл.262 от ЗЗД, така че изричното предвиждане на тази законова възможност не създава необосновани пречки за сключване на окончателен договор. Ответницата е поискала предвиждане на по-големи парични санкции при неизпълнение на строителството, с което да се създадат по-големи гаранции относно действителното извършване на строителството, което е основната престация на купувача. Това искане също не е необосновано, предвид факта, че ищецът не е бил вписан в Централния професионален регистър на строителя и не е могъл да сключи договор за изпълнение на строежа, съгласно чл.157 ал.2 изр.2 от ЗУТ. Това обстоятелство се установява от представените от ответницата данни за ищцовото дружество, вписани в публичния Централен професионален регистър на строителя, според които ищецът е бил регистриран в този регистър с протокол № 0047 от 23.05.2008 г., т.е. 3 месеца след крайния срок за сключване на окончателен договор.

От изложеното е видно, че се касае само за предложение на ответницата за предоговаряне на някои клаузи по самото извършване на строителството, до чието обсъждане въобще не се е стигнало единствено по причини от страна на ищеца. Поради бездействието и неявяването на ищеца пред нотариуса , предложените промени изобщо не са били обсъждани от страните, и с оглед на това е необоснован изводът на Окръжния съд, че самото предложение за промени е попречило на сключването на договора. След като ищецът изобщо не се е отзовал на поканата, не се е явил , не е представил проект за нотариален акт, което е негово задължение, не може да се приеме, че поведението на ответницата е препятствало сключването на договора. В нотариалната покана тя не е обвързала подписването на окончателния договор с безусловното приемане на предложения от нея анекс. Освен това предложените от нея промени изцяло касаят извършването на строителството на проектираната сграда, а дори и според проекта за нотариален акт, който е бил предложен

от ищеца по-късно-едва през м.март 2008 г., условията на строителството не са били заложени в самия нотариален акт, а в отделно споразумение, към което нотариалният акт препраща. Следователно, със самия факт, че е поискала предоговаряне на условията за строителството, ответницата не е създала пречка относно сключването на сделката по нотариалния акт. В този смисъл е неоснователен доводът на ищеца, че сключването на нотариалната сделка било несъвместимо със съществуването на отделно споразумение, в т.ч. и с предложения от ответницата анекс.

Поради това Апелативният съд приема, че ответницата е положила максимални усилия за постигане на окончателна договореност при спазване на предвидения срок - 23.02.2008 г. , а ищецът е проявил бездействие , с което е допуснал неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор в предвидения срок и е неизправна страна. С оглед неявяването на ищеца на посочените дати за срещи с ответницата в нотариалната кантора на нотариус Св. З. , съдът приема за недоказано твърдението му, че ответницата е започнала да се укрива и не е могъл да кореспондира с нея.

От фактическа страна се установява също, че ответницата е изпратила и втора нотариална покана до ищеца на 27.02.2008 г., с която го е уведомила, че счита предварителния договор от 22.10.2007 г. за прекратен поради неизпълнение от негова страна. Нотариалната покана е връчена чрез нотариус С. З. от връчител И.П., при отказ на изпълнителния директор Д.Т. да я приеме, удостоверен с подписа на един свидетел. От показанията на връчителя на поканата И.П., действащ по възлагане от нотариуса с договор за поръчка от 27.02.2008 г., и свидетелят Б.К,. подписал разписката за връчването й, се установява, че Д.Т. е отказал да получи отправената до дружеството нотариална покана. Отказът е надлежно оформен с подпис на един свидетел по реда на чл.47 от ГПК(отм.), приложим към датата на връчването, поради което е неоснователно възражението на ищеца, че нотариалната покана не е надлежно връчена. Освен това връчителят не е случайно лице, а лице, на което нотариус З. е възложила връчването й по силата на сключен граждански договор- представения договор за поръчка от 27.02.2008 г. Следователно, нотариалната покана следва да се счита за надлежно връчена, а от поведението на представляващия дружеството може да се заключи, че и към 27.02.2008 г. ищецът е отказал да контактува с ответницата и не е имал готовност да предложи изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор.

След изтичане на срока за сключване на окончателен договор и след като е изпаднал в забава, ищецът чрез изпълнителен директор Д.Т. е изпратил нотариална покана до ответницата на 13.03.2008 г., с която е я поканил да се яви на 14.03.2008 г. в нотариалната кантора на нотариус С. К. за сключване на окончателен договор. Видно от съставения от нотариус Св. К. протокол от 14.03.2008г. ответницата се е явила, но е отказала да подпише представения проект за нотариален акт , като е направила възражения, че в проекта за нотариален акт не са посочени договореностите във връзка с протокола от 27.11.2007 г.-не фигурират определените идеални части на всеки обект, освен това в проекта е записано, че изпълнител може да бъде и трето лице, при положение, че уговореният изпълнител е „Р." Е. , че не е представено удостоверение от С. камара - лиценз на ищеца, и че смята предварителния за прекратен поради неизпълнение по вина на „Р." ЕАД. В протокола е отразено, че представителят на дружеството В. К. е съгласен да се направят поисканите корекции в седемдневен срок. Записано е и изявление на ответницата, че корекцията е безпредметна , тъй като договорът е прекратен , за което е известила ищеца с нотариална покана.

Въз основа на това Апелативният съд намира, че и към 14.03.2008 г.самият ищец не имал готовност да сключи окончателен договор, тъй като съставеният от него проект за нотариален акт не е съответствал на договореностите по предварителния договор. Нещо повече, и към тази дата, и в рамките на предложения от него едноседмичен срок за корекция на проекта за нотариален акт, ищецът не е отговарял на изискването, предвидено в чл.157 ал.2 изр.2 от ЗУТ - не е притежавал регистрация в Централния професионален регистър на строителя. Без такава регистрация ищецът не е могъл да започне и да осъществи лично процесното строителство, и следователно е бил в субективна невъзможност за изпълнение. Посочено беше вече, че ищецът е бил регистриран в Централния професионален регистър на строителя с протокол № 0047 от 23.05.2008 г., т.е. 3 месеца след крайния срок за сключване на окончателен договор.

Но и тази негова регистрация е само за строежи по чл.5 ал.1 т.2 от Правилника за реда за вписване и водене на Централния професионален регистър на строителя - строежи от транспортната инфраструктура, които са категоризирани по чл.5 ал.6 в трета и четвърта категория, а именно : трета категория, включваща строежи по чл. 137, ал. 1, т. 3, буква „а" от ЗУТ - общински пътища, улици от първостепенната улична мрежа III и IV клас и съоръженията към тях; строежи по чл. 137, ал. 1, т. 3, буква „б" от ЗУТ - елементи на транспортната инфраструктура, които не попадат в първа и втора категория; и четвърта категория, включваща строежи по чл. 137, ал. 1, т. 4, буква „а" от ЗУТ - частни пътища, улици от второстепенната улична мрежа V и VI клас и съоръженията към тях. Следователно, и тогава, и до настоящия момент регистрацията на ищеца не включва извършване на строежи по чл.5 ал.1 т.1 във вр.с ал.6 т.1 подточка 1.4.1 от Правилника за реда за вписване и водене на Централния професионален регистър на строителя, какъвто е строежът на процесната сграда.

Неоснователно се възразява от ищеца, че е могъл да изпълни договора и чрез подизпълнители. Макар в предварителния договор изрично да не е отбелязано, че строителството трябва да бъде изпълнено лично от ищеца , след като на 14.03.2008 г. ищецът, представляван от В. К. , е приел за основателно възражението на ответницата срещу възможността строежът да бъде извършен и чрез трето лице (т.6 от проекта за нотариален акт), Апелативният съд счита, че поначало съгласието на страните по предварителния договор е предвиждало строителството да се изпълни лично от купувача. Тук следва да се отбележи служебно констатираният от съда факт, че в съставения от нотариус К. протокол на 14.03.2008 г. за пръв път е обективирано в писмена форма изрично волеизявление на В. К. -действителен представител на „Р." АД , съгласно вписването в търговския регистър, което волеизявление касае клаузите на предварителния договор, респ. ги потвърждава. Както споразумението от 22.10.2007 г., така и протокола от 27.11.2007 г., представляващи в своето единство предварителен договор между страните, са подписани от лицето Д.Т. в качеството на изпълнителен директор на „Р." АД, без същият да е вписан като такъв в търговския регистър. Това се установява от приложеното към исковата молба удостоверение от Агенцията по вписванията и от служебната справка в публичния търговски регистър, при която Апелативният съд констатира, че и в историята на дружеството, вкл. по фирменото дело, никога не е било вписано това обстоятелство. Следователно, лицето Д.Т. не е разполагало с представителна власт по отношение на дружеството, не е могло да прави волеизявления от името на дружеството, нито да сключва договори от негово име. Доколкото законът допуска възможност договорът сключен без представителна власт да бъде потвърден (чл.42 ал.2 от ЗЗД), съдът намира, че това е направено с изрично волеизявление на действителния представител В. К. на 14.03.2008 г. , т.е. след изтичане на срока за изпълнение, и след изпадането на ищеца в забава. Освен това, изразеното съгласие от В. К. , че договорът ще бъде изпълняван лично от ищеца означава, че такава е била действителната договореност между страните по предварителен договор-строителството да бъде изпълнено лично от ищеца, а не чрез трети лица. Или ако съгласието им не е било такова, то поне в този смисъл е извършеното потвърждаване на договора от действително представляващия „Р." АД В. К.

С оглед на изложените съображения Апелативният съд приема, че поради липса на съответната регистрация както към 23.02.2008 г., така и към 14.03.2008 г., ищецът не е имал право да осъществи лично строителството на процес пата сграда, в което се състои и неговата насрещна престация. И тъй като е съществувала неяснота и неопределеност дали изобщо ищецът ще придобие такава регистрация, за ответницата не е бил налице интерес от изпълнение на предварителния договор. Към 23.02.2008 г., когато е трябвало да се сключи окончателния договор, изпълнението от страна на купувача е било невъзможно поради липса на регистрация като строител, с оглед на което ответницата е могла да развали предварителния договор , без да му определя подходящ срок за изпълнение. Поради това с нотариалната покана от 27.02.2008 г. напълно правомерно, в съответствие с разпоредбата на чл.87 ал.2 от ЗЗД ответницата е отправила изявление до ищеца, че разваля сключения между тях предварителен договор. Касае се за законова възможност, поради което не е било необходимо тя да бъде изрично предвидена в предварителния договор, в какъвто смисъл неоснователно се прави възражение от ищеца. В резултат на допуснатото неизпълнение от ищеца, ответницата като изправна страна е развалила предварителния договор, без да определя срок, с което е настъпило прекратяване на облигационната обвързаност на страните. Поради това обстоятелството, че в нотариалната покана ответницата е употребила термина „прекратяване", а не „разваляне" на договора, не изключва правните последици от отправеното изявление, които по своята същност се изразяват в прекратяване на договорната връзка с обратна сила. В този смисъл неоснователно се възразява от ищеца, че разваляне на договора не е било поискано от страна на ответницата.

Дори условно да се приеме, че от страна на ответницата не е било извършено разваляне на договора, това не променя основния правнорелевантен факт-наличие на забава и неизпълнение от страна на самия ищец , с оглед на което ответницата не му дължи претендираното обезщетение. Същата не е допуснала виновно неизпълнение на задълженията си по предварителния договор, поради което не дължи исковата сума, представляваща обезщетение за направени от ищеца разходи по проектирането. Предявеният иск е недоказан по основание.

Ето защо въззивната жалба на ответницата Е.К-. е основателна, с оглед на което решението в обжалваната от нея част следва да бъде отменено и исковата претенция-да се отхвърли в уважения от първата инстанция размер, като й се присъдят направените разноски по делото.

По изложените съображения изцяло неоснователна е въззивната жалба, подадена от ищеца „Р." АД , която касае размера на присъденото обезщетение. Ищецът е неизправна страна по договора, поради което за него не е възникнало право да претендира обезщетение за вредите от неизпълнението-направени разходи по предварителния договор. Предявеният иск е недоказан по основание, което прави безпредметно обсъждането на размера на направените от ищеца разходи.

Въпреки това, следва да се отбележи, че съгласно предварителния договор ищецът е бил длъжен да изготви идеен инвестиционен проект-чает архитектурна, въз основа на който да бъде сключен окончателен договор между страните. Т.е. до момента на сключване на окончателен договор всякакви други разходи не са били договорени между страните, не са били предвидени от тях като необходими за сключването на окончателния договор и следователно купувачът не би могъл да ги претендира като направени по силата на неизпълнен предварителен договор.

Този извод следва от клаузата на раздел II т. З от споразумението, в която е предвидено, че в срок от един месец от одобряване на архитектурния проект в идейна фаза ще се сключи окончателен договор. Тази формулировка, тълкувана във връзка с чл.139 ал.1 от ЗУТ означава, че волята на страните е била да се сключи окончателен договор въз основа на одобрен идеен инвестиционен проект. Следователно, до сключване на окончателен договор страните са предвидили да бъде изготвен идеен инвестиционен проект-част архитектурна, а съгласно т.1 раздел II след сключване на окончателен договор- да се изготви работен проект.

На 12.11.2007 г. ищецът е сключил договор с архитект М. Г. за извършване на проучвателни и проектантски работи за предвидения за изграждане обект-сграда в имота на ответницата. С договора ищецът е възложил изготвянето не само на идеен инвестиционен проект-част архитектурна, но и изготвяне на технически инвестиционен проект (раздел IV от договора с проектанта). По този начин ищецът е излязъл извън предмета на договарянето си с ответницата, като е допуснал две отклонения - възложил е изготвяне на технически, а не работен проект, и е възложил изготвянето му преждевременно. Видно от договора, сключен с проектанта, ищецът е направил разходи по изготвяне на идеен инвестиционен проект по част архитектура в размер на сумата 2000 лв., която сума, заедно с платените такси на Община П. за одобряване на идейния проект 268,81 лв. могат да се считат като действителен разход за ищеца по предварителния договор. Но с оглед недоказаността на исковата претенция по основание, тази сума не би могла да се присъди на ищеца.

Другите разходи по договора с проектанта, които ищецът претендира-22 600 лв. са за изготвяне на технически проект , възлагането на който е преждевременно и в отклонение от предварителния договор с ответницата. А всички останали разходи, които са включени в исковата прететнция- за строителен надзор, за посреднически услуги на агенция за недвижими имоти, за възнаграждение на строителен техник, за социални и здравни осигуровки на строителен техник, за нотариални и административни услуги не са били договорени между страните по сключения предварителен договор и не са били предвидени от тях като необходими за сключването на окончателния договор, поради което неоснователно се претендират. В тази насока Апелативният съд изцяло споделя констатациите на първоинстанционния съд, че не е доказано ищецът да е направил такива разходи във връзка с процесния предварителен договор. По изложените съображения жалбата на „Р." АД е изцяло неоснователна.

Предвид изложеното Апелативният съд

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 1378/17.07.2009 г.по гр.д. № 2642/2008 г. на Пловдивския окръжен съд , I гр.с, в частта , с която е осъдена Е. Г. К. от гр. П., ул. „Й." № 39, ет.*, ап.* да заплати на „Р." АД със седалище и адрес на управление гр. С., р-н „К.", ул. „. № 4 сумата 24 868,81 лв., представляваща обезщетение за претърпени вреди , изразяващи се в направени разходи в изпълнение на сключен между страните договор от 22.10.2007 г., в т.ч. 24 600 лв.- изплатени суми на архитект за изготвяне на идеен проект и 268,81 лв. - платени такси на Община П. за одобряване на идеен проект, ведно със законната лихва върху главницата от 24 868,81 лв., считано от датата на завеждане на исковата молба-10.09.2008г. до окончателното й изплащане, както и сумата 2300 лв.-направени по делото разноски, изчислени съразмерно с уважената част на иска и вместо това ПОСТАНОВИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения иск от „Р." АД със седалище и адрес на управление гр. С., р-н „К.", ул. „. № 4 срещу Е. Г. К. от гр. П., ул. „Й." № 39, ет.*, ап.* за сумата 24 868,81 лв.(двадесет и четири хиляди осемстотин шестдесет и осем лева и осемдесет и една ст.), представляваща обезщетение за претърпени вреди , изразяващи се в направени разходи в изпълнение на сключен между страните договор от 22.10.2007 г., в т.ч. 24 600 лв.(двадесет и четири хиляди и шестстотин лева) - изплатени суми на архитект за изготвяне на идеен проект и 268,81 лв.(двеста шестдесет и осем лева и осемдесет и една ст.) - платени такси на Община П. за одобряване на идеен проект, ведно със законната лихва върху главницата от 24 868,81 лв., считано от датата на завеждане на исковата молба-10.09.2008г. до окончателното й изплащане, както и направени по делото разноски.

ОСТАВЯ В СИЛА решението в останалата обжалвана част.

ОСЪЖДА „Р." АД гр. С. да заплати на Е. Г. К. от гр. П. направените разноски по делото в размер на 2102 лева (две хиляди сто и два лева).