РЕШЕНИЕ

_{РЕШЕНИЕ}

Номер 633 Година^Й 19/07/ 2010 Град Пловдив

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД, гражданско отделение, първи състав на 17.05.2010 г. в

публично заседание в състав:

Председател: МАРИАНА ХИТЕВА

Членове: РУМЯНА ЦОНЕВА

ДОЧКА ВЪРБЕВА

при участието на секретар Росица Чолакова сложи за разглеждане докладваното от съдията Дочка Върбева В гр.. дело № 681 по описа за 2009 година.

Производството е по § 2 ал. И ПЗР ГПК във вр. чл.196 и сл. ГПК/52 г.

С решение № 579 от 03.04.09 г.,постановено по гр.д. № 2944/04 г.по описа на Пловдивския окръжен съд са отхвърлени като неоснователни исковете, предявени от ищеца Е. З. П. НА СЛАВЯНОБЪЛГАРСКИЯ МАНАСТИР „С." И СКИТА „Д." В СВЕТА ГОРА - АТОН" / Ефорията/ против ответника „Т." О. - Пловдив, за осъждане на ответника за следното:

на осн. чл. 233, ал. 1 от ЗЗД да върне недвижимия имот, предмет на прекратен наемен договор от 12.07.2001 г., а именно: част от 87 кв.м. от сграда, находяща се в гр. П., ул. „Р." 73, съставена от основно помещение - кафе - аперитив „С." с площ 70 кв.м. с лице и витрини към пешеходния мост и втори изход към вътрешния двор на сградата и прилежащо помещение - бивш фризьорски салон с площ от 17 кв.м. със самостоятелен изход към вътрешния двор на сградата;

на осн. чл. 108 от ЗС да възстанови владението върху две складови помещения, намиращи се в същата сграда, които са собственост на ищеца и се владеят без правно основание от ответника - едното с площ от 70 кв.м., находящо се на първия надпартерен етаж на сградата, непосредствено над кафе - аперитив „С.", второто - с площ 40 кв.м.. представляващо част от помещение, находящо се на първия надпартерен етаж на сградата, непосредствено до складовото помещение от 70 кв.м;

С. същото решение е отхвърлен като неоснователен искът на осн. чл. 59 и 86 от ЗЗД да бъде осъден ответника да заплати на ищеца сумата 8855.00 лв. /по 402.50 лв. месечно/ - обезщетение за ползването без правно основание на складово помещение с площ от 70 кв.м., находящо се на първия надпартерен етаж на сградата, находяща се в гр. П., ул. „Р."73, непосредствено над кафе-аперитива „С.", за периода от м. 11.2003 до м. н. г., ведно със законна лихва от 3.12.04 г. и да заплати сумата 5060.00 лв. /по 230 лв. месечно/ - обезщетение за ползването без правно основание на складово помещение с площ от 40 кв.м., находящо се на първия надпартерен етаж на сградата на ул."Р" 73, гр. П., непосредствено до складовото помещение от 70 кв.м., за периода от м. 11.2003 до м. н. г, ведно със законна лихва от 3.12.04 г.;

С цитираното решение е осъден ответника „Т."ООД-Пловдив да заплати на ищеца Ефорията следните суми:

5 891.45 лв. - дължим наем за периода м. м. г. - 11.10.04 г. по наемен договор от 12.07.2001 г. и допълнително споразумение към него от 12.07.2004 г., от които: 330.80 лв. - за м. м. г„ 5 440 лв. - за периода м. VI.2003 - IX.2004 по 340 лв. месечно и 120.65 лв. - за периода 1 - 11.10.04 г., ведно със законна лихва върху сумата, считано от 3.12.2004 г. до окончателното й изплащане,като за разликата от 559.35 лв. до пълния претендирай размер от 6450.80 лв., от които 219.35 лв. - наем за периода 12 - 31.10.2004 г. и 340 лв. - наем за м. н. г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 3.12.04 г. исковете като неоснователни са отхвърлени;

559.35, от които 219.35 лв. - за периода 12 - 31.10.2004 г. и 340 лв. - м. XI. 2004, представляваща обезщетение за ползването без правно основание на част от 87 кв.м. от сграда, собственост на ищеца, находяща се в гр. П., ул. „Р." 73, съставена от основно помещение - кафе - аперитив „С." с площ 70 кв.м. с лице и витрини към пешеходния мост и втори изход към вътрешния двор на сградата и прилежащо помещение - бивш фризьорски салон с площ от 17 кв.м. със самостоятелен изход към вътрешния двор на сградата., за периода 12. Х.2003 - 30.11.2004 г.;

654.20 лв. - дължими разходи за вода за периода м. м..10.2004 г. по наемния договор от 12.07.2001 г., от които по 40 лв. месечно за периода м. м. м. септември 2003 г. /без м. ф. г./ и 14.20 лв. за м. о. г.;

4 521.21 лв. - дължими разходи за ел.енергия за периода м. м.. септември 2004 г., от които 347.12 лв. за м. 05.03, 286.75 лв. - за M.VI.03 г., 293.25 лв. - за м. 07.03г., 257.00 лв. - за м. 08.03г., 267.30 - за м. 09.03г., 331.90 лв. -м. Ю. ОЗг., 266.00 лв. - за м. П. ОЗг., 559.25 лв. - за м. 12.03г., 512.25 лв. - за м. 01.04г., 459.38 лв. - за м. 03.04г., 459.38 лв. - за м. 04.04г., 203.00 лв. - за м. 05.04г., 94.50 лв. - за м. 06.04г., 74.00 лв. - за м. 07.04г., 63.38 лв. - за м. 08.04г. и 46.75 лв. -за м. 09.04г., ведно със законна лихва върху горните суми, считано от 3.12.2004 г. до окончателното им плащане,като за разликата до пълния предявен размер от 720 лв. по отношение претенциите за водата, /от които 25.80 лв. за м. Х.04г. и 40 лв. за м. XI.04 г./, както и за разликата до пълния предявен размер от 5 722.61 лв. по отношение на претенциите за ел.енергия, от които 324.98 лв. - за м. V.03r., 347.12 лв. - за м. VI.03r., 0.30 лв. - за м. VIП. ОЗг., 20.00 лв. - за м. XП. ОЗг., 28.37 лв. - за м. Ш.04г., 277.63 лв. - за M.V.04r., 108.50 лв. - за M.VI.04r., 20.50 лв. - за м. VII.04r., 10.62 лв. за M.VIII.04r., 16.63 лв. - за м.1Х.04г. и 46.75 лв. - за м. Х.04 г., както и за законна лихва върху сумите от 3.12.04 г., исковете като недоказани по основание са отхвърлени.

С посоченото решение на Пловдивския окръжен съд е осъден ответника по насрещните искове Е. З. П. НА СЛАВЯНОБЪЛГАРСКИЯ МАНАСТИР „С." И СКИТА „Д." В СВЕТА ГОРА - АТОН7Ефорията/ да заплати на ищеца по насрещните искове „Т." О. - Пловдив, на осн. чл. 79 във връзка с чл. 231, ал.2 от ЗЗД следните суми, представляващи стойност на извършени в наетото помещение неотложни ремонтни работи:

-599.21 лв. - частично от претендирани общо 7 850 лв. - за ремонт и хидроизолация за отстраняване течове от плочата, явяваща се таван на кухнята на заведението, извършен през периода 01.07-01.08.2004 г.;

-477.64 лв. - частично от претендирани 4428.20 лв. - за основно ревизиране и подмяна на В и К инсталации, извършени през м. а..,

-477.64 лв. - частично от претендирани общо 6 257.28 лв- за основно ревизиране и подмяна на ел.инсталация, извършени през м. а. г.;

-396.93 лв. - частично от претендирани 5 200 лв. - за изграждане на тоалетна с две клетки за персонал и клиенти на заведението, извършено през м. с. октомври 2004 г.;

-369.07 лв. - частично от претендирани общо 4 835 лв. - за цялостно обновяване на мазилките в заведението, включително изкъртване на негодната и извършване на запечатай с противомирисни препарати, извършена през м. с. октомври 2004 г.;

-332.05 лв. - частично от претендирани общо 4 350 лв. - за подмяна на похабената и негодна подова настилка с нова, извършена през м. с. г.;

ведно със законна лихва върху сумите на осн. чл. 86 от ЗЗД, считано от 08.07.2005 г. до окончателното им плащане, като са отхвърлени като неоснователни насрещните искове за заплащането на следните суми:

255.72 лв. - частично от общо претендирани 3 350 лв. - за основен ремонт на кухненски блок и привеждането му в съответствие с изискванията на Закона за храните, предписан от ХЕИ, извършен през м. н. г.;

116.19 лв. - частично от общо претендирани 1 522.20 лв. - за подмяна на дървения бар плот с изграждане на нов от тухли в три секции със съответните по изисквания мивки, работни плотове и др., извършена през м. я. г.;

244.27 лв. - частично от 3200 лв. - за цялостно трикратно боядисване и/или лакиране тип „венецианска шпакловка" на заведението, извършено през периода февруари - март 2005 г.;

44.27 лв. - частично от 580 лв. - за други довършителни ремонтни работи -монтиране на лайсни, первази, декоративни каменни облицовки, извършени през периода март -април 2005 г.;

160.30 лв. - частично от 2100 лв. - за цялостно подмяна на оборудването в заведението поради унищожаване на съществуващите вследствие на влага, мухъл и миризми, извършени през периода март - април 2005 г.;

ведно със законна лихва върху сумите, считано от датата на предявяване на иска до окончателното им плащане.

Отхвърлени са изцяло като неоснователни насрещните искове,предявени като частични от „Т."ООД-Пловдив против Ефорията за осъждане на същата да заплати следните суми:

- 3 333.67 лв. - частично от общо дължими 813 120 лв., представляваща обезщетение на осн. чл. 79 и чл. 231, ал.2 от ЗЗД за пропуснати ползи за периода 12.07.2001 г. - 08.07.2005 г., равняващо се на нереализиран оборот от 140 седящи места на открито от невъзможността наетото заведение по договора за наем от 12.07.2001 г. да работи с пълен капацитет поради бездействие на наемодателя изразяващо се в неотстраняване на повредите по сградата и неподдържането й във вид, годен за използване на наетия имот по предназначението му по договора за наем, ведно със законна лихва върху сумата, считана от 8.VII.2005 г. до окончателното й изплащане;

3 333.67 лв. - частично от общо дължими 55 102 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи на осн. чл. 79 и чл. 231, ал.2 от ЗЗД за периода 22.06.04г. - 08.07.2005 г., представляващи нереализиран оборот вследствие неизвършване на търговска дейност поради затваряне на наетото заведение от органите на ХЕИ поради лошото състояние на сградата /силно обрушен вид на заведението, многократно наводняване, течове от фекални води и др. подобни/, дължащо се на бездействие от страна на наемодателя - неизпълнение на задълженията по договора за поддържане на сградата във вид, отговарящ на предназначението на наетия имот като кафе - аперитив, ведно със законна лихва на осн. чл. 86 от ЗЗД, считано 08.07.2005 г. до окончателното й плащане.

В тежест на „Т." О. - Пловдив, са присъдени в полза на Ефорията направени по делото разноски по съразмерност в размер на 1135 лв.,а в тежест на Ефорията са присъздени в полза на „Т."ООД-Пловдив деловодни разноски,изчислени по съразмерност на уважената част на исковете в размер на 548 лв.

Против така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ищеца пред ОС Ефорията чрез процесуалния представител с оплакване за порочност на решението в следните части:

- отхвърлени са като неоснователни исковете на осн. чл. 59 и 86 от ЗЗД да бъде осъден ответника да заплати на ищеца сумата 8855.00 лв. /по 402.50 лв. месечно/ - обезщетение за ползването без правно основание на складово помещение с площ от 70 кв.м., находящо се на първия надпартерен етаж на сградата, находяща се в гр. П., ул. „Р."73, непосредствено над кафе-аперитива „С.", за периода от м. 11.2003 до м. н. г., ведно със законна лихва от 3.12.04 г. и да заплати сумата 5060.00 лв. /по 230 лв. месечно/ - обезщетение за ползването без правно основание на складово помещение с площ от 40 кв.м., находящо се на първия надпартерен етаж на сградата на ул."Р" 73, гр. П., непосредствено до складовото помещение от 70 кв.м., за периода от м. 11.2003 до м. н. г, ведно със законна лихва от 3.12.04 г.;

- отхвърлени са като неоснователни исковете за разликата от 559,35 лв. до пълния претендирай размер от 6 450,80 лв. за неплатен наем за ползваното заведение,ведно със законна лихва върху главницата,считано от 03.12.04 г.;

- отхвърлени са частично като неоснователни претенциите за плащане на вода,ел.енергия и законна лихва върху тях,

както и в частите, с които са уважени частично предявените насрещни искове на „Т."ООД-Пловдив против Ефорията за следното:

-599.21 лв. - частично от претендирани 7 850 лв. - за ремонт и хидроизолация за отстраняване течове от плочата, явяваща се таван на кухнята на заведението, извършен през периода 01.07-01.08.2004 г.;

-477.64 лв. - частично от претендирани 6 257.28 лв- за основно ревизиране и подмяна на ел.инсталация, извършени през м. а. г.;

-369.07 лв. - частично от претендирани 4 835 лв. - за цялостно обновяване на мазилките в заведението, включително изкъртване на негодната и извършване на запечатай с противомирисни препарати, извършена през м. с. г.;

-332.05 лв. - частично от претендирани 4 350 лв. - за подмяна на похабената и негодна подова настилка с нова, извършена през м. с. октомври 2004 г.;ведно със законна лихва върху сумите на осн. чл. 86 от ЗЗД, считано от 08.07.2005 г. до окончателното им плащане. Моли в тези му части решението на ОС да бъде отменено и да бъде постановено друго по същество, с което исковете му да бъдат изцяло уваженща насрещните такива - да бъдат изцяло отхвърлени. Сочи нови доказателства по см. на чл.205 ГПК/ 52 г.

Против решението на първоинстанционния съд е подадена въззивна жалба от ответника пред ОС „Т."ООД-Пловдив чрез процесуалния представител с оплакване за порочност на решението в следните му отхвърлителни части досежно насрещните претенции: 255.72 лв. - частично от 3 350 лв. - за основен ремонт на кухненски блок и привеждането му в съответствие с изискванията на Закона за храните, предписан от ХЕИ, извършен през м. н. г.;

116.19 лв. - частично от 1 522.20 лв. - за подмяна на дървения бар плот с изграждане на нов от тухли в три секции със съответните по изисквания мивки, работни плотове и др., извършена през м. я. г.;

160.30 лв. - частично от 2100 лв. - за цялостно подмяна на оборудванетс в заведението поради унищожаване на съществуващите вследствие на влага, мухъл и миризми, извършени през периода март - април 2005 г.;

ведно със законна лихва върху сумите, считано от датата на предявяване на иска до окончателното им плащане;

- 3 333.67 лв. - частично от общо дължими 813 120 лв., представляваща обезщетение на осн. чл. 79 и чл. 231, ал.2 от ЗЗД за пропуснати ползи за периода 12.07.2001 г. - 08.07.2005 г., равняващо се на нереализиран оборот от 140 седящи места на открито от невъзможността наетото заведение по договора за наем от 12.07.2001 г. да работи с пълен капацитет поради бездействие на наемодателя, изразяващо се в неотстраняване на повредите по сградата и неподдържането й във вид, годен за използване на наетия имот по предназначението му по договора за наем, ведно със законна лихва върху сумата, считана от 8.VII.2005 г. до окончателното й изплащане;

Страните взаимно оспорват основателността на жалбите.

Апелативният съд, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност с оглед изискванията на чл.188,чл.208 и 209 ТПК/ 52 г. и като съобрази доводите,наведени от странитещрие за установено следното.

Въззивните жалби са подадени в срока по чл.197 ГПК/ 52 г. от легитимирани страни в процеса, при наличие на правен интерес от обжалванещоради което са допустими и следва да бъдат разгледани по същество.

В исквата си молба против "Т"ООД-Пловдив ищецът Е. твърди,че с договор за наем от 12.7.01 г. е предоставил на ответника свой собствен недвижим имотщредставляващ част от сграда с площ от 87 кв.м, находяща се в гр. П., ул. Р., съставена от основно помещение - кафе -аперитив „С." с площ 70 кв.м. с лице и витрини към пешеходния мост и втори изход към вътрешния двор на сградата и прилежащо помещение - бивш фризьорски салон с площ от 17 кв.м. със самостоятелен изход към вътрешния двор на с град ага. Т върд и, ч е порадши неизпълнение от страна на ответника за заплащане на дължимата наемна цена и консумативни разноски,договорът за наем е прекратен едностранно от ищеца. Подържа,че ответникът е останал да му дължи неплатен наем за имота, предмет на наемния договор, съответно консумативи за периода на наемното правоотношеиние. Ищецът твърди също така,ч е ответникът е ползвал без основание две складови помещения, находящи се на надпартерния етаж, непосредствено над отдаденото под наем помещение, съответно с площ от 70 кв.м и от 40 кв.м.,за което дължи обезщетение на ищеца. Поради изложеното ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата 6450.80 лв., представляваща наем за наетите помещения по договора за наем от 12.07.2001 г. за периода м. м. г. - м. н. г. включително, от които 330.80 лв. -дължим наем за м. м. г. и по 340 лв. - дължим наем за всеки месец от останалия период, ведно със законна лихва върху сумата, считано от 3.12.2004 г. -съединени искове по чл. 79 във връзка с чл. 232, ал.2 от ЗЗД и 86 от ЗЗД;

при условията на евентуалност, в случай, че не бъде уважен иска за заплащане на наем за м. о. и ноември 2004 г., ответникът да бъде осъден да му заплати сумата 680 лв. /по 340 лв. месечно/, която сума представлява обезщетение за ползване без правно основание на помещенията, предмет на вече прекратения договор за наем, за м. о. и ноември 2004 г.;

да му заплати сумата 6 442.61 лв. консумативи за периода м. м.. ноември 2004 г. , от които 720 лв. за вода и 5 722.61 лв. за ел.енергия, ведно със законна лихва от 3.12.2004 г. - съединени искове по чл. 79 във връзка с чл. 232, ал.2 от ЗЗД и 86 от ЗЗД:

да му заплати сумата 8855.00 лв. /по 402.50 лв. месечно/ - обезщетение за ползването без правно основание на складово помещение с площ от 70 кв.м., находящо се на първия надпартерен етаж на сградата, находяща се в гр. П., ул. Р., непосредствено над кафе-аперитива „С.", за периода от м. 11.2003 до м. н. г., ведно със законна лихва от 3.12.04 г. -съединени искове по чл. 59 и 86 от ЗЗД;

да му заплати сумата 5060.00 лв. /по 230 лв. месечно/ - обезщетение за ползването без правно основание на складово помещение с площ от 40 кв.м., находящо се на първия надпартерен етаж на сградата на ул. Р., гр. П., непосредствено до складовото помещение от 70 кв.м., за за периода от м. 11.2003 до м. н. г, ведно със законна лихва от 3.12.04 г. - съединени искове по чл. 59 и 86 от ЗЗД. Сочи доказателства.

Ответникът чрез процесуалния си представител оспорва изцяло предявените искове по основание и по размер и моли същите да бъдат отхвърлени.

Предявени са насрещни искове от „Т."ООД-Пловдив против Ефорията с молба от 8.7.05 г., конкретизирани и изменени с молби от 25.01.07 г., 22.04.08 и 22.01.09 г. и в съответните открити съдебни заседания, които са приети за разглеждане в настоящето производство, както следва:

- да бъде осъден ищеца да му заплати сумата 3 333.67 лв. - частично от 43 672.68 лв., представляващи стойност на извършени в наетото заведение неотложни ремонтни работи на осн. чл. 231, ал. 2 от ЗЗД и клаузите от процесния договор за наем, конкретизирани по пера както следва:

599.21 лв. - частично от 7 850 лв - за ремонт и хидроизолация за отстраняване течове от плочата, явяваща се таван на кухнята на заведението, извършен през периода 01.07 -01.08.2004 г.;

477.64 лв. - частично от 4428.20 лв. - за основно ревизиране и подмяна на В и К инсталации, извършени през м. а. г.,

477.64 лв. - частично от 6 257.28 лв- за основно ревизиране и подмяна на ел.инсталация, извършени през м. а. г.;

396.93 лв. - частично от 5 200 лв. - за изграждане на тоалетна с две клетки за персонал и клиенти на заведението, извършено през м. с. октомври 2004 г.;

369.07 лв. - частично от 4 835 лв. - за цялостно обновяване на мазилките в заведението, включително изкъртване на негодната и извършване на запечатай с противомирисни препарати, извършена през м. с. октомври 2004 г.;

332.05 лв. - частично от 4 350 лв. - за подмяна на похабената и негодна подова настилка с нова, извършена през м. с. октомври 2004 г.;

255.72 лв. - частично от 3 350 лв. - за основен ремонт на кухненски блок и привеждането му в съответствие с изискванията на Закона за храните, предписан от ХЕИ, извършен през м. н.L;

да бъде осъден ищеца да му заплати сумата 3 333.67 лв. - частично от 813 120 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи за периода 12.07.2001 - 08.07.2005 г.,равняващо се на нереализиран оборот от 140 седящи места на открито от невъзможността наетото заведение по договора за наем от 12.07.2001 г. да работи с пълен капацитет поради бездействие на наемодателя, изразяващо се в неотстраняване на повредите по сградата и неподдържането й във вид, годен за използване на наетия имот по предназначението му по договора за наем - като кафе-аперитив - иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД във връзка с чл. 231 ал.2 от ЗЗД и

да бъде осъден ищеца да му заплати сумата 3 333.67 лв. - частично от 55 102 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи за периода 22.VI.04 -08.07.2005 г., представляващи нереализиран оборот вследствие неизвършване на търговска дейностщоради затваряне на наетото заведение от органите на ХЕИ поради лошото състояние на сградата /силно обрушен вид на заведението, многократно наводняване, течове от фекални води и др. подобни/, дължащо се на бездействие от страна на наемодателя - неизпълнение на задълженията по договора за поддържане на сградата във вид, отговарящ на предназначението на наетия имот като кафе - аперитив - иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД във връзка с чл. 231 ал.2 от ЗЗД. Горните суми се претендират ведно със законна лихва на основание чл. 86 от ЗЗД, считано от датата на предявяване на насрещните искове - 08.07.2005 г.до окончатиелното им плащане.

Ищецът оспорва изцяло така предявените насрещни искове и моли същите да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани.

След преценка на събраните доказателства и доводите на двете страни в съответствие с разпоредбата на чл. 188 ГПК/отм./, съдът прие за установено следното:

Не се спори между страните,установява се и от представения договор за наем,че на 12.07.2001 г.е сключен договор между страните за наем на недвижим имот,собственост на ищеца,представляващ част от сграда с площ от 87 кв.м, находяща се в гр. П., ул. Р., съставена от основно помещение - кафе -аперитив „С." с площ 70 кв.м. с лице и витрини към пешеходния мост и втори изход към вътрешния двор на сградата и прилежащо помещение - бивш фризьорски салон с площ от 17 кв.м. със самостоятелен изход към вътрешния двор на сградата.

Съгласно чл.1.1 ответното на ответното дружество е предоставена описаната част от сградата срещу задължение за заплащане на наемна цена по реда и условията, описани в договора.говорена е наемна цена в размер на 300 лв. по чл. 2.1 от договора, като съгласно чл.3,1 наемните вноски се заплащат ежемесечно не по-късно от 10-то число на текущия месец. Договорът е сключен за срок от три години, считано от датата на подписването му от страните, като е уговорено, че ако след изтичането на този срок наемателят продължи да ползв; наетия имот със знанието и без противопоставянето на наемателя, договорът ще се счита за продължен като договор за наем за срок от три години /чл. 4 от договора/

С допълнително споразумение от 27.11.2003 г. страните по договора са приели за установено, че наемната цена от 300 лв. е изплатена от наемателя за целия срок на договора -12.07.2004 г. It. 1 от допълнителното споразумение/, като съгласно т.2 наемателят се е задължил да заплаща допълнително наемна цена в размер на 500 лв. месечно до изтичане срока на договора - 12.07.2004 г. включително по следната схема:

- до пускане в експлоатация на пешеходния мост, явяващ се продължение на ул. Р. по 340 лв. месечно, считано от 1.1.03 г.;

- след пускане в експлоатация на пешеходния мост - по 500 лв. месечно до изтичане срока на договора - 12. 07.2004 г.

Съгласно т. 3 от допълнителното споразумение е уговорено доплащането да бъде извършвано по банков път по сметката на Ефорията в ТБ Б.

Ищецът подържа довод,че едностранно е прекратил наемния договор с ответника поради неизпълнение от страна на последния на задължението му за заплащане на наемната цена и на дължимите консумативи - на осн. чл.14.1 от договора,считано от 12.07.04 г. В тази връзка по делото са представени 3 бр.нот.поканщотправени от ищеца към ответника,съответно:

-нотариална покана от 23.VI.04 г. /л. 17 и 161 от делото/- нотариалната заверка на същата е само по отношение на обстоятелството, че е била представена от Е. З. на 23.VI.04 г. пред Нотариус К. Д. , като липсват данни същата да е връчена на представител на ответното дружество;

-нотариална покана от 3.9.04 г. /л. 18/, на която е отбелязано, че е получена от А. Я. - „работи на рецепцията, получил от нейно име, 3.9.04";

-нотариална покана от 3.12.2004 г. /л.19/, върху която е удостоверено връчване лично на представителя на ответното дружество В. С. на посочената дата.

От приложеното ч.гр.д. № 1270/04 г. по описа на РСПловдив е видно, че копие от исковата молба, по повод на която е образувано делото, е връчено на представителя на ответното дружество на 11.10.2004 г. /л. 20 от приложеното дело/.

При тези данни се налага извод,, че първите две нотариални покани не са редовно връчени на представител на ответника - за първата изобщо няма данни за осъществено връчване, а отбелязванията върху втората покана също нямат доказателствена стойност в тази насока поради неизпълнение на изискванията на чл. 488 от ГПК за нотариално удостоверяване на връчването.

Първият документ, съдържащ волеизявление за прекратяване на договора на осн. чл. 14, т. З от договора - последователно неплащане на две наемни вноски от наемателя, е исковата молба, по повод на която е образувано ч.гр.д. № 1270/04 г. по описа на РС-Пловдив. Тази искова молба е редовно връчена на представителя на ответното дружество В. С. на 11.10.2004 г„ от която дата договорът следва да се счита прекратен, при установено наличие на основание за прекратяването му по чл. 14, т. З от същия.

Ответникът не оспорва обстоятелството за неплащане на две и повече поредни месечни наемни вноски, като признава, че е преустановил заплащането на дължими вноски от м. м. г. Възразява се, че това спиране не се дължи на недобросъвестност от страна на наемателя, а същият се е възползвал от правото си да прихване срещу наемната цена дължими от наемодателя суми за извършването на основен ремонт на отдаденото под наем заведение. По делото се представя нотариална покана от 24.09.2004 г. /л. 159 /,връчена на 27.09.04 г. от ответника до ищеца, с която същият е уведомен, че наемателят осъществява предписаните от компетентните органи ремонтни работи за отстраняване на повреди и на последиците от тези повреди и основавайки се на т. 11/2/ във вр. чл. 7 III от договора се представя фактура за прихващане № 41/21.09.034 г., издадена от „Т." О. с получател Е. З. за сумата 8 541.67 лв. без ДДС с основание: з „организация и извършване на ремонтни и възстановителни работи /включително материали и труд/ съгласно договор от 12.07.2001 г. - т. 11 /2/".

Връчването е оспорено от ищеца,като не са ангажирани доказателства за оспорването. В нотариалната покана липсва конкретизация на задълженията на двете страни по основание и размер - не са конкретизирани извършените ремонтни работи, предмет на издадената от ответника фактура, поради което не може да се прецени доколко същите действително подлежат на заплащане от наемодателя по договора; не са конкретизирани и задълженията на самия наемател нито по основание, нито по размер, нито по период, срещу които се противопоставя твърдялото вземане в размер на 8541.67 лв.

При тези данни се налага извод за липса на валидно материалноправно прихващане от страна на наемателя- ответник с дължими от него суми за наем и разноски. Съгласно чл. 104, ал. 1 от ЗЗД прихващането се извършва с волеизявление на едната страна, отправено до другата - т.е. не е достатъчно самото съществуване на взаимни задължения в пари или други еднородни и заместими вещи, за да настъпи погасителният ефект за двете вземания до размера на по-малкото от тях; необходимо е редовно отправено волеизявление, което да е достигнало редовно до другата страна. Последното в случая не е налице, поради което съдът приема, че задълженията на ответника в качеството му на наемател за заплащане на наемна цена не са погасени поради извършено прихващане.

Изложеното налага извода,че за наемодателя - ищец е било налице основание за прекратяване на договора по чл. 14, т. З от същия, а именно порад! неплащане на две наемни вноски от страна на наемателя, т.е процесният договор за наем между страните е валидно прекратен на осн. чл. 14, т. З от същия чрез едностранно изявление от страна на наемодателя, считано от 11.10.2004г.

Предвид на изложеното съдът приема, че ответникът - наемател е низправна страна по договора относно задълженията си за заплащане на договорената наемна цена и разноските за вода и ел.енергия до датата на прекратяване на наемния договор. В тази насока е налице признание от страна на ответника,че същият е прекратил плащането на наема през м.май,2003 г.

Съобразно направените и допуснати уточнения в молба 23.11.06 г. ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата 6450.80 лв., представляваща наем за наетите помещения по договора за наем от 12.07.2001 г. за периода м. м. г. - м. н. г. включително, от които 330.80 лв. дължим наем за м. м. г. и по 340 лв. - дължим наем за всеки месец от останалия период. Сумата се претендира ведно със законна лихва, считано от 3.12.04 г.

Твърди се в същата молба, че от 1.1.03 г. до момента на завеждане на настоящето дело ответникът е заплатил по договора общо сумата 3 150.00 лв., с които е погасил задълженията си за наем до м. а. включително, както и частично задължението си за м. май в размер на 9.20 лв. Както се посочи по-горе дължимият наем е в размер на 340 лв.месечно.

Налага се извод, че задължението за плащане на допълнителен наем в размер на 340 лв., съобразно допълнителното споразумение от 27.11.03 г., не е било погасено от ответното дружество - наемател нито чрез плащане, нито чрез надлежно извършено прихващане, при което предявеният иск за изпълнение на договора се явява основателен за периода, в който договорът е съществувал. Съобразно приетото по-горе в настоящето решение договорът следва да се счита за прекратен от 11.10.04 г., поради което съдът приема, че предявеният иск за заплащане на наемна цена е основателен за периода м. Май, 2003г. - 11.10.2004 г.

Ищецът признава обстоятелството за частично погасяване на задължението за м. май в размер на 9.20 лв., поради което за този месец искът за заплащане на наемна цена следва да се уважи в претендирания размер от 330.80 лв.

За периода м. ю. м. септември 2004 г. искът е основателен за 340 лв. за всеки месец - или общо за сумата 5440 лв.

За м. о. г. искът се явява частично основателен до датата на прекратяване на наемния договор -11.10.04 г. - или съразмерно за сумата 120.65 лв.

За разликата до пълния претендирай размер за м. 10.04 г., равна на 219.35 лв., искът се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Същото се отнася и до претенцията за заплащане на наем за м. XI.2004 г. в размер на 340 лв.

Относно претендираната законна лихва - случая се касае за плащане на част от наемната цена по процесния наемен договор, като съгласно чл. 3.1 от договора от 12.07.2001 г. наемните вноски се плащат ежемесечно не по-късно от 10-то число на текущия месец. В допълнителното споразумение от 27.11.03 г. няма клаузи, които да сочат на промяна на тази уговорка, като съгласно чл. 4 от същото е уговорено продължаване на наемните отношения при същите условия, посочени в договора. Т.е. след като тази уговорка не е изменена с подписаното допълнително споразумение и се касае за плащане на част от наемната цена, съдът приема, че допълнително уговорения наем от 340 лв. също е бил дължим в срока по чл. 3.1 от договора от 12.07.2001. При това положение се налага извод, че в случая се касае за задължения с определен ден на изпълнение по смисъла на чл. 84, ал. 1 от ЗЗД, при което длъжникът е изпаднал в забава по отношение на всяка съответна вноска на съответното 10-число на следващия месец, респ. от тази забава дължи и и обезщетение за забавено плащане по чл. 86 от ЗЗД в размер на законната лихва.

В случая се претендира обезщетение по чл. 86 от ЗЗД в размер на законната лихва от 3.12.04 г. - т.е. от един по-късен момент, при което претенцията се явява основателна. Върху сумата от 5 891.45 лв., за която съдът приема, че претенцията по чл. 79 от ЗЗД е основателна, следва да се присъди законна лихва от 3.12.04 г. Съответно претенцията за лихва, която е акцесорна по своя характер, следва да бъде отхвърлена по отношение на сумата 559.35 лв., за която съдът приема че искът по чл. 79 от ЗЗД е неоснователен.

Съдът намира за частично основателни претенциите за заплащане на консумативи за наетото помещение за периода м.май,2003 г. - м.ноември,2004 г. Дължимостта на сумите се основава на петото по чл.102 от договора задължение на наемателя да заплаща разноските ,свързани с обикновеното ползване на наетия имот,като не е спорно между страните ,че такива плащания ответникът е преустановил през м.май,2003 г. Относно размера на претенциите е прието заключение на ССЕ,изготвено от в.л. Ш. ,от което се установява,че за релевантния период ответникът е дължал разходи з аконсумирана вода в размер на 654,20 лв. и за ел.енергия суми в размер на 4521,21 лв.,които суми следва да се присъдят в тежест на ответника на осн. чл.79 ал.1 ЗЗД,ведно със законна лихва върху тях,считано от 3.12.04 г. - датата на валидно връчване на покана за плащане на дължими консумативи до окончателното плащане. За разликата над претендираните суми исковете катонедоказани по размер следва да бъдат отхвърлени.

Относно претенциите с правно основание чл.59 и чл.86 ЗЗД - за обезщетение за неоснователно ползване на две складови помещениящаходящи се на надпартерния етаж,на отдадения под наем имот:

Ищецът твърди, че през процесния период - м. 11.03 г. - м. 11.04 г ответното дружество е ползвало без правно основание посочените две складови помещения, съответно с площ 70 кв.м и 40 кв.м, намиращи се на първия надпартерен етаж на сградата, поради което моли да му бъде присъдено обезщетение както следвашо 402.50 лв. месечно или общо 8855 лв. - за складовото помещение от 70 кв.м. и по 230.00 лв. месечно - или общо 5060 лв. - за складовото помещение от 40 кв.м.

Няма спор по делото, че собствеността върху двете процесии складови помещения принадлежи на ищеца. Спорно по делото е обстоятелството досежно твърдяното от последния ползване на помещенията през релевантния период от страна на ответника. В тази насока по делото са събрани гласни доказателства,вкл. и пред настоящата инстанция - св.св. Петрунов на ищеца и Г. - на ответника. Анализът на същите,както и на тези,събрани пред първата инстанция -

Поради изложеното съдът приема, че ищцовото твърдение, че ответникът е ползвал фактически двете складови помещения през периода м.11.03г. - м.11.04 г., е недоказано , което води до неоснователност на предявения иск за заплащане на обезщетение за такова осъществено ползване без правно основание,ведно с акцесорната претенция за законна лихва върху претендираната главница.

Относно насрещните исковещредявени от „Т."ООД-Пловдив против Ефорията за суми от по 3333,67 лв. - частични претенции от дължими както следва : 43 672,68 лв. - стойност на извършени в наетото помещение неотложни ремонтищодробно посочени по вид и стойност; 813 120 лв. -безщетение за пропуснати ползи за периода 12.07.01 г. - 08.07.05 г.,равняващо се на нереализиран оборот за 140 седящи места на открито поради невъзможност на заведението да работи с пълен капацитет по вина на наемодателя предвид бездействието му да отстрани повреди на сградата и да подържа заведението във вид,годен да бъде ползвано по предназначение и сумата 55 102 лв. - пропуснати ползи за периода 22.6.04 г. - 08.07.05 г.,равняващи се на нереализиран оборот от дейността на заведението поради затварянето му от органите на ХЕИ по причина на лошото му състояние и несъответствие със санитарни и хигиенни норми съдът приема за следното:

1. По иска за заплащане на сумата 3 333.67 лв. - частично от 43 672.68 лв., представляващи стойност на извършени в наетото заведение неотложни ремонтни работи на осн. чл. 231, ал. 2 от ЗЗД и клаузите от процесния договор за наем, конкретизирани по пера както следва:

1. 599.21 лв. - частично от 7 850 лв - за ремонт и хидроизолация за отстраняване течове от плочата, явяваща се таван на кухнята на заведението, извършен през периода 01.07 -01.08.2004 г.;

2. 477.64 лв. - частично от 4428.20 лв. - за основно ревизиране и подмяна на В и К инсталации, извършени през м. а. г.,

3. 477.64 лв. - частично от 6 257.28 лв- за основно ревизиране и подмяна
на ел.инсталация, извършени през м. а. г.;

4. 396.93 лв. - частично от 5 200 лв. - за изграждане на тоалетна с две клетки за персонал и клиенти на заведението, извършено през м. с. г.;

5. 369.07 лв. - частично от 4 835 лв. - за цялостно обновяване на мазилките в заведението, включително изкъртване на негодната и извършване на запечатай с противомирисни препарати, извършена през м. с. октомври 2004 г.;

6. 332.05 лв. - частично от 4 350 лв. - за подмяна на похабената и негодна подова настилка с нова, извършена през м. с. октомври 2004 г.;

7. 255.72 лв. - частично от 3 350 лв. - за основен ремонт на кухненски блок и привеждането му в съответствие с изискванията на Закона за храните, предписан от ХЕИ, извършен през м. н. г.;

8. 116.19 лв. - частично от 1 522.20 лв. - за подмяна на дървения бар плот с изграждане на нов от тухли в три секции със съответните по изисквания мивки, работни плотове и др., извършена през м. я. г.;

9. 244.27 лв. - частично от 3200 лв. - за цялостно трикратно боядисване и/или лакиране тип „венецианска шпакловка" на заведението, извършено през периода февруари - март 2005 г.;

10. 44.27 лв. - частично от 580 лв. - за други довършителни ремонтни работи -монтиране на лайсни, первази, декоративни каменни облицовки, извършени през периода март -април 2005 г.;

11. 160.30 лв. - частично от 2100 лв. - за цялостно подмяна на оборудването в заведението поради унищожаване на съществуващите вследствие на влага, мухъл и миризми, извършени през периода март - април 2005 г.;

Съгласно чл. 7 от договора за наем между странте наемодателят е длъжен да поддържа сградата , в която се намира заведението, в състояние, коет< отговаря на предназначението, поемайки разноските за всички повреди, които не са причинени виновно от наемателя и са извън кръга на повредите и похабяването на вещта, свързани с обикновеното употребление.

В насрещната искова молба се твърди, че горното задължение системно не е о изпълнявано от Ефорията в качеството й на наемодател, въпреки съвместно с наемателя да са констатирани многобройни и сериозни повреди, които сериозно са затруднявали дейността на заведението, а в крайна сметка са довели до неговото затваряне от органите на ХЕИ на 22.VI.04 г. Твърди се, че между страните е подписан тристранен констативен протокол, отразяващ изчерпателно всички подлежащи на ремонтиране повреди, пречещи на нормалното функциониране на заведението и макар наемодателят да е изразил съгласие с необходимостта от извършване на подобни ремонтни дейности, не е предприел необходимото за възстановяване състоянието на имота във вид, който да отговаря на предназначението му по договора за наем като кафе - аперитив. Поради невъзможността да се ползва заведението като такова ответното дружество предприело и извършило в качеството си на наемател описаните в насрещната молба ремонтни дейности.

Ответникът по насрещния иск не оспорва твърденията, че описаните ремонтни дейности са извършени от „Т." ООД. Оспорват се обаче твърденията, че са били налични многобройни и сериозни повреди, че е било налично противоправно поведение на Ефорията като наемодател, изразяващо се в неизпълнение на поетите задължения по наемния договор. Възразява се, че при подписването на договора наемателят е знаел в какво състояние се намира цялата сграда и в частност наетият имот и какви са възможностите същият да бъде използван по посоченото предназначение в договора, могъл е да направи преценка на бъдещите приходи и разходи от експлоатацията на обекта в вида, в който се е намирал, както и да провери какви са били изискванията на контролните органи за състоянието на обекта и да прецени дали същият отговаря на тези изисквания. Освен това се възразява, че съобразно състоянието на обекта, бил договорен преференциален наем, а възникналите повреди били резултат на тригодишната експлоатация на имота от наемателя, както и че разходите по извършения ремонт са прекалено разточителни.

Във връзка със състоянието на процесната сградата по делото са събрани както гласни, така и писмени доказателства. От безпротиворечивите показания на св. Ш.,Грозева и Стфанова се установява,че в наетото момещение са били налице течове, по стените имало мухъл и пр.състоянието му налагало процесиите ремонтни работи,извършени от „Т."ООД-Пловдив,като основен ремонт бил извършен след затваряне на заведението от ХЕИ.

Представен е констативен протокол от 16.10.03 г., подписан от В. С. като управител на „Т." О. , П. П. и Г. Л. - за Е. З. и В. Де С. - наемател, в който са описани констатации за състоянието на покрива, за налични строителни отпадъци по етажите, за съществуващ теч поради липса и повреда на водосточна тръба, който теч е видим в кухнята на заведението, по отношение тоалетните във вътрешния двор, по отношение състоянието на подземието.

Представено е предписание от ХЕИ Пловдив № 3622/22.VI.04 г./л. 53/. В същото е констатирано, че има течове от покрива /плочата над кухненския блок/, мухъл и влага по стените и тавана. Предписано е да се извърши основен ремонт на покрива с цел отстраняване на съществуващите течове, да се извърши блажно и постно боядисване в обекта с цел отстраняване на миризмите от мухъл, да се направи ревизия на обратната канализация, да се осигури тоалетна с хигиенна мивка с течаща топла вода.

Представени са извлечения от книга за санитарно-хигиенно състояние, отразяващи резултати от извършени проверки на обекта във връзка с изпълнение на горните предписания:

от 28.09.2004 г„ в което е отразено, че по данни на наемателя е извършен ремонт на покрива на кухненския блок, като са отстранени течовете; предстои довършване на ремонтни дейности в търговската зала, стените се шпатоловат и се извършва запечатване с цел отстраняване на миризма и мухъл; не е осигурена топла течаща вода на хигиенната мивка пред тоалетната в безистена;

от 21.12.2004 г„ в което е отразено, че предписаните мерки са изпълнени: осигурен е санитарен възел с хигиенна мивка с топла течаща вода за персонал - 4 човека и клиенти; извършен е основен ремонт на търговската зала -боядисване на стени и таван, подмяна на износена мазилка /боядисване и запечатване/; извършена е цялостна подмяна на обратната канализация; ремонт на кухненския блок, на бара е осигурена мивка.

Представят се и редица писма от „Т." О. до ищеца, касаещи лошото състояние на сградата. От представените по делото писма на Е. ЗОГРАФ до „Т." О. единствено това с изх. №xl 18/30.09.2003 г. касае състоянието на сградата - в същото е изразена благодарност за проявената загриженост за състоянието на сградата и по-конкретно за решаване на проблемите, свързани с почистване на мазето и ремонта на В и К инсталацията, както и съгласие за това, че този проблем трябва час по - скоро да се реши, като се приема направеното предложение да се сключи споразумение, с което да се регламентират взаимоотношенията между страните по време на ремонтните работи.

При така очертаната фактическа обстановка съдът приема, че наемодателят действително не е изпълнявал задълженията си, произтичащи от чл. 7 от договора да поддържа сградата в състояние, което отговаря на предназначението, като поема всички разходи по повредите и похабяването н, вещта, които не се дължат на обикновеното й потребление от наемателя.

Неоснователно в тази насока е възражението,че ищецът по насрещния иск е бил на ясно със състоянието на наетия имот към момента на подписване на договора. Фактът, че към момента на сключване на договора -12.07.2001 г. наемателят е знаел какво е състоянието на сградата, не освобождава наемодателя от поетото от него задължение по чл. 7 от договора да поддържа сградата във вид, кореспондиращ с предназначението на отдадения под наем имот, изрично уговорено в договора като кафе - аперитив. А това че състоянието на общи части на сградата пряко е повлияло върху възможността да се ползва наетия имот съобразно уговореното предназначение, се потвърждава убедително и от обстоятелството, че заведението е било затворено от органите на ХЕИ, като са дадени задължителни предписания за отстраняване на констатираните пречки за неговото функциониране, неотговарящи на санитарно - хигиенните норми.

В обобщение - не е налице спор,че ищецът по насрещния иск е извършил твърдените ремонтни работи в наетия обект,а именно : отстранен е съществуващият теч в плочата, явяваща се таван на кухнята на заведението, подменена е В и К инсталацията, изградена е тоалетна с две клетки за персонал и клиенти, обновена е мазилката на заведението, подменена е подовата настилка.

С оглед на изложеното съдът намира за доказани твърденията на ищеца по насрещния иск за извършени ремонтни дейности по т. 1 - 6 от описаните по-горе /ремонт и хидроизолация за отстраняване на течове от плочата, явяваща се таван на кухнята на заведението, основно ревизиране и подмяна на В и К инсталацията, основно ревизиране и подмяна на ел. инсталацията, изграждане на тоалетна с две клетки за персонал и клиенти на заведението, цялостно обновяване на мазилките в заведението, включително изкъртване на негодната и извършване на запечатка с противомирисни препаратти/. Всички тези ремонтни дейности се твърди от ищеца да са извършени през периода юли - октомври 2004 г., което напълно кореспондира и с констатациите на органите на ХЕИ, които са съответно от 28.09 и 21.12.2004 г.

Ссъдът приема, че извършването на ремонтните дейности по т. 1-6 от насрещния иск, е било неотложно по своя характер с оглед възможността заведението да възстанови функиционирането си като такова. Същите са извършени от ищеца по време, когато наемният договор не е прекратен надлежно, поради което за наемодателя е съществувало задължение да поеме разноските по отстраняването на подобни повреди съгласно чл. 231, ал.2 от ЗЗД и аналогичната уговорка по чл. 7 от самия договор. Налага извод, че предявеният иск в частта му досежно ремонтните работи по т. 1-6 се явява доказан по основание,на обща стойност съгл.представените писмени и гласни доказателства в тази насока 2652,54 лв.,за който размер частично предявените претенции следва да бъдат уважени по пера,както следва:

599.21 лв. - частично от претендирани 7 850 лв - за ремонт и хидроизолация за отстраняване течове от плочата, явяваща се таван на кухнята на заведението, извършен през периода 01.07-01.08.2004 г.;

477.64 лв. - частично от претендирани 4428.20 лв. - за основно ревизиране и подмяна на В и К инсталации, извършени през м. а. г„

477.64 лв. - частично от претендирани 6 257.28 лв- за основно ревизиране и подмяна на ел.инсталация, извършени през м. а. г.;

396.93 лв. - частично от претендирани 5 200 лв. - за изграждане на тоалетна с две клетки за персонал и клиенти на заведението, извършено през м. с. г.;

369.07 лв. - частично от претендирани 4 835 лв. - за цялостно обновяване на мазилките в заведението, включително изкъртване на негодната и извършване на запечатай с противомирисни препарати, извършена през м. с. октомври

2004 г.;

332.05 лв. - частично от претендирани 4 350 лв. - за подмяна на похабената и негодна подова настилка с нова, извършена през м. с. октомври 2004 г.;ведно със законна лихва върху главниците,считано от 08.07.05 г. до окончателното плащане.

Относно останалите претенции - тези по т. 7 — 11. Същите, съобразно твърденията на ищеца, са извършени през периода м. н. м. април

2005 г., т.е. прекратяването на процесния наемен договор. Това означава, че към
твърдяния момент на извършване на тези ремонтни дейности нито ищецът по
насрещния иск е имал качеството на наемател, нито ответникът - качеството н?
наемодател. При това положение за страните са отпаднали и задълженията по
наемния договор, включително и това по чл. 231, ал.2 от наемодателя.
Следователно ищецът няма правно основание да претендира в качеството на
наемател стойността на извършени ремонтни работи от ответника, тъй като
същият не е притежавал такова в относимия към материалното право момент.
Посоченото е основание да се отхвърли иска по т. 7- 11, поради което и въпросът
дали действително тези ремонти са били извършени, кога и на каква стойност
възлизат те, не следва да бъде обсъждан.

По иска за заплащане на сумата 3 333.67 лв. - частично от 813 120 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи за периода 12.07.2001 -08.07.2005 г., равняващо се на нереализиран оборот от 140 седящи места на открито от невъзможността наетото заведение по договора за наем от 12.07.2001 г. да работи с пълен капацитет поради бездействие на наемодателя, изразяващо се в неотстраняване на повредите по сградата и неподдържането й във вид, годен за използване на наетия имот по предназначението му по договора за наем - кат( кафе-аперитив - иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД във връзка с чл. 231 ал.2 от ЗЗД;

Съгласно чл. 3 от процесния наемен договор е уговорено наетото заведение да се ползва от наемателя по следния начин: клуб - ресторант - градина с правото на разполагане на маси на открито по протежение на цялата фасада на сградата, успоредно на пешеходния мост, както и във вътрешния двор - безистен.

Ищецът твърди, че поради бездействието на наемодателя -неотстраняване на повредите по сградата и неподдържането й във вид, годен за ползване на наетия имот по предназначението по договора, не е могъл да реализира ползване на откритите площи, посочени в чл. 3. Освен това твърди, че наемодателят го е въвел в заблуждение относно правото да му отдаде тези открити площи за разполагане на маси, като въпреки това калкулирал и външната площ при определяне на цената по договора и последващото й повишаване.

Анализът на клаузите на наемния договор налага извод, че въпросните открити площи не са предмет на същия, респ. за тях не е уговорена наемна цена. Обектът, който се отдава под наем, е описан изчерпателно в чл. 1.1 и 1.2 от договора и това са двете помещения с обща площ от 87 кв.м. -основно помещение кафе - аперитив и прилежащо помещение - бивш фризьорски салон, което помещение е отдадено под наем в необорудван вид. Откритите площи не са описани като предмет на наемния договор и няма каквото и да било основание да се смята съобразно клаузите по договора и по допълнителното споразумение към него, че за тях е уговорена наемна цена.

Св. Грозева, посочена от ищеца по насрещния иск, твърди, че освен с местата в заведението, „Т." е разполагало и маси отвън, като е имало около 100- 120 места до момента, в който при направена проверка от Общината е било установено, че теренът е общинска собственост и разполагането на такива маси е неправомерно. Освен това свидетелката заявява, че самата тя е ходила до Общината, за да заплаща дължимото тротоарно право докато масите на открито са били експлоатирани от заведението. Свидетелката обаче не уточнява момента, в който „Т." О. е престанало да разполага маси на открито.

В тази връзка показания са депозирани и от свидетелите В., посочена от „Т." и Д. А. , посочена от ответника по насрещния иск.

Свидетелката Б. заявява, че е работила като началник сектор „С." към район Централен, в което си качество се занимавала с издаване на разрешителни, лицензи и т.н. Познавала обекта поради многобройни молби, които били подавани във връзка с него, и от лични впечатления. Завява. че чула становище на представител на Ефорията да не се дава разрешително на „Т." за разполагане на маси на открито, като това се случило през лятото на 2004 г. Заявява, че таксите за разполагане на маси на открито за собственика на заведението било много по-ниски отколкото тези за наемателя.

Свид. Арабаджиян, наемател на съседно помещение в процесната сграда, заявява, че В. С. разполагал маси на открито, които се ползвали заедно с масите вътре в заведението. Престанали да се ползват след като започнал ремонтът. Не й е известно Общината да е задължавала Т. да прибере масите на открито.

При така очертанато от фактическа страна ъдът намира предявеният иск за неоснователен.

Преди всичк по делото несъмнено се установи,че ищецът по насрещния иск е ползвл през време на наемния договор места на открито - окол 100 - 120 бр.,следователно евентуално виновно поведение от страна на ответника по насрещния иск не е повлияло на тази му възможност. Не е установен при негова доказателствена тежест от страна на ищеца по насрещния иск към кой момент е преустанил ползването на места на открито и чие е било решението за товажакто и поради каква причина. В наемния няма клаузи, според които наемодателят да е длъжен да осигурява за своя сметка издаване на разрешения, лицензи други подобни, или продължаване на действието на вече издадени такива, които са необходими за законосъобразното функциониране на заведението. Няма доказателства, събрани по делото, които да сочат, че твърдяната невъзможност да се ползват маси на открито, се дължи на лошото състояние на сградата, т.е. на неизпълнение от наемодателя на задължението му поддържа сградата в съответен вид.

Наред с това следва да се посочи,че като пропуснати ползи ищецът претендира евентуалния оборот, който би бил осъществен от разполагането на 140 маси на открито. Пропуснатият оборот от функиционирането на едно заведение обаче, сам по себе си не може да се квалифицира като пропусната полза. Такива би била пропусната печалба, която е нещо съвсем различно от оборота. Печалбата е резултативна величина, която остава в полза на лицето, стопанисващо определено заведение, след като от приходите /оборота / на заведението се приспаднат съответните разходи - за закупуване на продукти, суровини и материали, за възнаграждения на персонала, за осигуровки, за данъци, за такси, за консумативи и т.н. Такава претенция в хода на процеса не е заявена от ищеца по насрещния иск,вкл.пред настоящата инстанция. Във въззивната жалба е заявено искане да се събират доказателства за нереализирана печалба от съпоставими,сходни заведения в посочения район и на ищеца по насрещния иск е дадена възможност да събере такива доказателства. Изменение на иска обаче не е направено по надлежния ред от страна на ищецащредвид на което следва да се приеме,че съдът не е сезиран с такъв изс - за пропуснати ползи поради нереализирана пачелба.

Поради изложеното съдът приема,че предявеният частичен иск следва да бъде изцяло отхвърлен като неоснователещведно с акцесорната претенция за заплащане на законна лихва върху претендираната главница.

По иска за заплащане на сумата 3 333.67 лв. - частично от 55 102 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи за периода 22.VI.04 -08.07.2005, представляващи нереализиран оборот вследствие неизвършване на търговска дейност поради затваряне на наетото заведение от органите на ХЕИ поради лошото състояние на сградата /силно обрушен вид на заведението, многократно наводняване, течове от фекални води и др. подобни/, дължащо се на бездействие от страна на наемодателя - неизпълнение на задълженията по договора за поддържане на сградата във вид, отговарящ на предназначението на наетия имот като кафе - аперитив - иск с правно основание чл. 79 от ЗЗД във връзка с чл. 231 ал.2 от ЗЗД;

К. се посочи по-горе във връзка с иска за заплащане на извършни ремонтни работи, съдът приема, че в случая е налице неизпълнение от страна на наемодателя на задължението му да поддържа сградата във вид, съответен на предназначението на наетия имот.становява се категорично, че в крайна сметка това е довело до затваряне на наетото заведение от органите на ХЕИ, тъй като същото не е отговаряло на нормативните санитарно-хигиенни изисквания и то по причини, за които наемодателят е отговарял, тъй като в негова тежест е било поддържането на общите части на сградата.

Ищецът по насрещния иск претендира обезщетение за пропуснати ползи поради неизпълнението на горното задължение от страна на наемодателя в размер на нереализирания оборот от нефункционирането на наетия търговски обект за периода 22.06.2004 - 08.07.2005 г. -12 месеца х 4 238.60 лв. съобразно заключението на вещо лице, прието на 15.III.07 г. - или общо в размер на 55 102 лв., от които е предявена частична претенция за 3 333.67 лв.

От цитираното заключение се установява, че посоченият размер от 4238.60 лв. е средномесечният оборот на заведението. Това обаче не е достатъчно, за да се приеме, че за ищеца са налице пропуснати ползи в посочения размер. Както по предходния насрещен иск, така и в случая се претендира обезщетение в размер на оборота, който в най-общи линии може да се приравни на приходите от него заведение. Приходите обаче в търговската дейност винаги се съпътстват и от разходи, като пропусната полза за търговеца може да бъде единствено нереализираната печалба, която е резултативната величина между приходи и разходи. Няма правна и житейска логика пропуснатите приходи да се квалифицират като пропусната полза, без да се съобразят необходимите разходи /за материали, труд, консумативи и т.н./. Това е достътъчно, за да се отхвърли иска като неоснователен. Освен това следва за пълнота да се посочи, евентуално обезщетение за неизпълнение на договора може да се търси само за периода, в който самият договор е съществувал, т.е. в случая след момента на прекратяване на договора от наемодателя - 11.10.04 г. не е налице изобщо основание да се търси обезщетение по реда на чл. 231, ал.2 от ЗЗД.

Мотивиран от горното съдът намира иска за заплащане на сумата 3333.67 лв. частично от 55 102 лв., за неоснователещпоради което следва да бъде отхвърлещведно с претенцията за заплащане на законна лихва.

Като е приел същото по всеки от исковете в обжаваните части на решениетощървоинстанционният съд е приложил правилно материалния и процесуалния закон,извършил е прецизен и подобен анализ на събраните доказателства и е изложил изключително задълбочени и напълно обосновани мотиви. Ето защо Апелативният съд намира,че в обжалваните му части решението